1. 지방에서 재건축이 어려운 이유
1) 낮은 사업성
재건축이 성공적으로 진행되려면 사업성이 뒷받침되어야 합니다. 즉, 새 아파트를 지었을 때 수익이 보장되지 않으면 사업 추진이 어렵습니다. 수도권은 재건축 후 분양가가 높게 형성되면서 사업성이 충분하지만, 지방은 부동산 가격이 상대적으로 낮기 때문에 재건축 후 수익을 내기 어렵습니다.
특히, 지방의 경우 인구 감소와 공급 과잉 문제로 인해 신규 아파트 분양이 어려울 수 있습니다. 재건축 후 미분양이 발생할 위험이 크기 때문에 건설사와 조합원 모두 신중해질 수밖에 없습니다.
2) 조합원 동의율 확보의 어려움
재건축을 추진하기 위해서는 조합원의 75% 이상이 동의해야 합니다. 하지만 지방에서는 조합원 동의율을 확보하는 것이 쉽지 않습니다. 이유는 다음과 같습니다.
• 고령층 거주 비율이 높아 이주를 원하지 않는 경우가 많음
• 재건축이 아닌 리모델링을 선호하는 주민도 존재
• 재건축 비용 부담으로 인해 반대하는 조합원 다수 존재
이러한 문제로 인해 조합원 간 의견이 엇갈리고, 재건축이 장기간 표류하는 경우가 많습니다.
3) 행정적·정책적 지원 부족
지방자치단체는 수도권에 비해 재건축보다는 도시재생 사업을 우선적으로 지원하는 경향이 있습니다. 특히, 정부에서도 지방의 경우 재건축보다는 도시재생 뉴딜사업과 같은 정책을 통해 기존 건물을 활용하는 방안을 추진하고 있습니다.
또한, 지방에서는 수도권보다 용적률과 건폐율 등 건축 규제가 상대적으로 엄격한 경우가 많습니다. 수도권에서는 재건축을 장려하기 위해 용적률 인센티브를 제공하는 경우가 있지만, 지방에서는 이러한 혜택이 부족하여 재건축 사업성이 더욱 낮아집니다.
4) 임대주택 기부채납 부담
최근 정부는 재건축 사업을 추진하는 단지에 대해 일정 비율의 임대주택을 공급하도록 의무화하고 있습니다. 수도권은 높은 수익성으로 인해 이러한 기부채납 부담을 감당할 수 있지만, 지방은 수익성이 낮아 조합원들의 부담이 커집니다.
또한, 임대주택이 포함되면 아파트 브랜드 가치가 하락할 것을 우려하는 경우도 있어 조합원들 간 갈등이 심화될 가능성이 큽니다.
5) 건설사 참여 저조
건설사 입장에서도 사업성이 낮은 지방 재건축에 적극적으로 참여할 유인이 부족합니다. 대형 건설사는 수도권과 같이 분양성이 높은 지역을 선호하기 때문에, 지방 재건축 사업에 관심을 두지 않는 경우가 많습니다.
건설사가 참여하지 않으면 시공사 선정이 어려워지고, 재건축 추진 속도가 느려질 수밖에 없습니다.
2. 지방 재건축 활성화를 위한 해결 방안
1) 용적률 및 규제 완화
지방에서 재건축을 활성화하려면 용적률과 건폐율 규제를 완화할 필요가 있습니다. 용적률을 높이면 재건축 후 세대 수를 증가시킬 수 있어 사업성이 개선됩니다. 지방정부 차원에서 지역 특성에 맞는 규제 완화 정책을 마련하는 것이 중요합니다.
2) 재건축 관련 세금 감면 및 지원 확대
정부가 지방 재건축 단지에 대한 세금 감면 혜택을 제공하면 조합원의 부담을 줄일 수 있습니다. 또한, 금융 지원을 통해 재건축 초기 비용을 낮춘다면 조합원들의 동의를 더 쉽게 얻을 수 있을 것입니다.
3) 공공 주도의 재건축 모델 도입
공공이 주도하는 재건축 모델을 도입하면 민간 건설사들이 참여하지 않는 지역에서도 재건축이 가능해집니다. 정부나 지방자치단체가 직접 사업에 참여하거나 공공 디벨로퍼를 활용하는 방식도 고려해볼 수 있습니다.
4) 리모델링 활성화 대안 마련
지방에서는 재건축 대신 리모델링을 적극적으로 추진하는 것도 하나의 방법입니다. 리모델링은 기존 건물을 유지하면서도 주거 환경을 개선할 수 있어 비용 부담이 적고, 조합원들의 동의율도 높일 수 있습니다. 특히, 내진 성능 강화와 층간 소음 방지 등 실질적인 주거 개선 효과가 있는 리모델링 방안을 도입하는 것이 중요합니다.
5) 민간 건설사 유인책 제공
대형 건설사가 지방 재건축에 관심을 가질 수 있도록 인센티브를 제공하는 방안도 고려해야 합니다. 지방 재건축 참여 기업에 대한 세제 혜택, 용적률 인센티브, 금융 지원 등을 통해 민간 건설사의 참여율을 높이는 것이 필요합니다.
3. 결론
지방에서는 낮은 사업성, 조합원 동의율 부족, 행정적 지원 부족 등의 이유로 재건축이 어려운 것이 현실입니다. 하지만 적절한 규제 완화, 세금 감면, 공공 주도 재건축 모델 도입 등 다양한 해결책을 통해 지방에서도 재건축이 원활하게 진행될 수 있도록 해야 합니다.
특히, 지방의 특성을 고려한 맞춤형 재건축 및 리모델링 전략을 마련하는 것이 중요합니다. 정부와 지방자치단체, 조합, 건설사 간의 협력을 통해 재건축을 현실적으로 추진할 수 있는 방안을 모색해야 할 것입니다.